Réussir la mise en location de son bien immobilier

Vous avez suivi nos 5 conseils pour réussir votre investissement locatif : Cela vous a permis d’acquérir un bien immobilier destiné à la location.

Votre projet locatif est défini et clair, si ce n’est pas le cas, nous vous invitons à lire nos articles sur la location vide ou meublée et la location courte durée, désormais il ne vous reste plus qu’à louer votre bien.

Voici comment réussir la mise en location de son bien immobilier en 6 étapes :

Étape 1 : Faire établir le dossier de diagnostics techniques :

Si vous venez d’acquérir l’appartement ou la maison que vous souhaitez louer, le vendeur vous a fourni ce dossier de diagnostics. Vérifiez que ceux-ci soient toujours valables et faites faire un mesurage dit “Loi Boutin” obligatoire pour la location et qui diffère quelque peu du mesurage “Loi Carrez” effectué dans le cadre d’une vente.

Dans notre article : Quels sont diagnostics obligatoires pour mettre un bien en location ? vous trouverez la liste complète des diagnostics a établir et leur durée de validité.

Étape 2 : Présenter un bien en bon état et conforme aux normes de décence.

Pour pouvoir être loué, un logement doit disposé d’au moins une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres et d’un volume d’au moins 20m3.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.”

Nous ne pouvons que vous recommander de proposer un bien en parfait état, en effet un logement vétuste se dégradera plus rapidement.

Étape 3 : Définir le montant du loyer :

Chaque mois, votre locataire vous payera un montant défini en contrepartie de l’occupation de votre bien. Ce montant se décompose en 2 parties : le loyer et les charges.

Pour définir le montant du loyer, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel local afin de vous aider à déterminer le montant le plus juste, en fonction des caractéristiques de votre bien, de ses équipements, de sa localisation et de l’état actuel du marché locatif sur le secteur.

La fixation du loyer est libre lors d’une première mise en location mais vous ne pourrez pas l’augmenter lors de la relocation (en zone tendue, comme c’est le cas de la plupart des communes d’Ile de France), ce qui est gênant en cas de sous-estimation, votre rentabilité sera directement impactée. À l’inverse une sur-estimation entrainera une recherche de locataire et des périodes de vacances locatives plus longues et un turn-over plus important.

Étape 4 : Définir le montant des charges :

Les charges sont calculées sous forme de provision mensuelle avec une régularisation annuelle. En location meublée elles peuvent être sous forme de forfait.

Les charges récupérables comprennent généralement : les charges d’entretien, d’électricité des parties communes, les dépenses d’eau et de chauffage du logement si elles sont collectives et la taxe d’ordures ménagères qui est incluse à la taxe foncière du logement. Si votre bien se trouve dans une copropriété, le syndic établit chaque année, un décompte détaillé des charges récupérables et des charges déductibles, qui restent à votre charge mais que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. Comme pour le loyer il est important de ne pas se tromper dans le calcul de la provision a demandé chaque mois à votre locataire, car si la provision est sur-estimée vous devrez restitué de l’argent à votre locataire en fin d’année, à contrario si elle a été sous-estimé vous devrez lui en réclamé, ce qui pourrait entraîner une dégradation des relations entre votre locataire et vous.

Étape 5 : Chercher le bon locataire :

Votre logement prêt à être occupé, il ne vous reste plus qu’à faire des prises de vues et diffuser une annonce pour trouver des candidats locataires.

Une fois en contact avec les candidats à la location, vous devrez faire visiter le logement pour valider l’intérêt des visiteurs et ensuite vous devez absolument vérifiez la solvabilité de vos futurs locataires à travers un dossier qu’ils vous remettront. Dans un précédent article, nous présentions les différents documents que vous pouvez demander à vos candidats locataires, ainsi que les différentes garanties financières qui permettent de se prémunir en cas de loyers impayés. Assurez que les documents remis soient authentiques.

Étape 6 : Mise en place du locataire :

Vous avez trouvé l’heureux élu, il convient maintenant de concrétiser votre accord par la signature d’un bail de location et de procéder à un état des lieux d’entrée, sur lequel vous constaterez l’état du bien en détail et vous relèverez les index des différents compteurs, pour notamment faire les régularisations de charges afin d’imputer à votre nouveau locataire ses consommations réelles. En cas de location meublée il faudra également dresser l’inventaire de l’ensemble du mobilier et des équipements présents dans le logement. Assurez-vous que votre nouveau locataire est bien souscrit une assurance multi-risques habitation avant de lui permettre l’entrée dans le logement.

J’espère que ces quelques conseils vous ont été utiles ! Pour en savoir plus sur la mise en location d’un logement, n’hésitez pas à nous contacter, nous répondrons à toutes vos questions !

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