Location vide ou meublée
Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location ? et vous hésitez entre la location nue et la location meublée ?
Voici les caractéristiques, les avantages et inconvénients de chaque solution :
La location vide :
La location nue concerne les logements loués vide de tous meubles, exceptés les meubles de cuisine et/ou meubles de salle de bains, qui sont généralement fixés aux murs. Le logement constitue le plus souvent la résidence principale du locataire.
Durée : Un contrat de location vide a une durée minimale de 3 ans (sauf cas exceptionnel) qui se renouvelle par tacite reconduction pour des périodes équivalentes. Toutefois, lorsque le bailleur est une personne morale, une société, le bail a une durée minimale de 6 ans.
Une SCI, Société Civile Immobilière, familiale (dont les associés sont parents jusqu’au 4ème degré) bien qu’étant une personne morale peut conclure des baux de 3 ans comme une personne physique.
Résiliation du bail : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois . Préavis qui est ramené à 1 mois en zone tendue.
Le bailleur quant à lui, peut mettre fin au bail uniquement à certaines conditions :
- reprise pour vente,
- reprise pour usage personnel ou pour un proche parent : conjoint, ascendant, descendant, qui en fera sa résidence principale,
- reprise pour motif légitime et sérieux.
La résiliation ne pourra intervenir qu’à la fin d’une période triennale, en respectant un préavis de 6 mois.
Dépôt de garantie : Le bailleur peut demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges.
Fiscalité : L’imposition des revenus locatifs se fait soit sur une base forfaitaire : vos bénéfices correspondent aux loyers perçus moins un forfait de 30%, soit au réel : vos bénéfices correspondent aux loyers perçus moins toutes les charges et frais liés à la location.
Les bénéfices ou déficit ainsi calculés correspondent à vos revenus locatifs qui doivent être déclarés en revenus fonciers sur votre déclaration de revenus.
En cas de déficit, celui-ci est imputer à vos revenus globaux.
Si le bailleur est une SCI, vous avez le choix entre l’imposition à l’I.R. (Impôt sur les Revenus, donc revenus fonciers comme une personne physique, au prorata des parts détenues dans la SCI) ou à l’I.S. Impôt sur les Sociétés, dans ce cas-là c’est la SCI qui déclare ses propres revenus.
La location meublée :
La location meublée concerne les logements loués équipés avec tous meubles et accessoires nécessaires à la vie quotidienne : literie, vaisselle, électroménager, etc...
Durée : Un contrat de location meublée a une durée minimale de 1 an qui se renouvelle par tacite reconduction pour des périodes d’un an.
Loyer : Le loyer sera généralement 10 à 15% plus cher que celui du même bien loué vide. Si les meubles et équipements sont hauts de gamme, ou que le bien est plus équipé que ce que prévoit la loi : linge de maison, téléviseur, lave-vaisselle, sèche-linge, par exemple, dans ce cas le loyer pourra être 15 à 20 % plus élevé.
Résiliation du bail :
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 1 mois .
Le bailleur quant à lui, peut mettre fin au bail uniquement à mêmes conditions que pour une location vide, mais le préavis ne sera que de 3 mois au lieu de 6.
Dépôt de garantie :
Le bailleur peut demander un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges.
Fiscalité : L’imposition des revenus locatifs se fait soit sur une base forfaitaire : dans le cas du meublé l'abattement forfaitaire passent de 30 à 50%, soit au réel : dans ce cas-là en plus des charges et frais liés à la location, il est possible de déduire l’amortissement du bien et de tous ses équipements, cependant la déclaration est beaucoup plus complexe, il donc nécessaire de se faire aider par un comptable.
Les bénéfices ou déficit ainsi calculés doivent être déclarés dans la catégorie des BIC Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Il est nécessaire de s’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce, en tant que Loueur de Meublé Non Professionnel LMNP.
Les déficits engendrés par la location meublée ne sont pas imputable sur les revenus globaux contrairement à la location vide, cependant ils sont reportables pendant une durée de 10 ans.
Si les bénéfices annuels de vos locations meublées :
1/ excèdent 23.000€ ou
2/ qu’ils excèdent les revenus fiscaux globaux du foyer à l’exclusion des revenus BIC issus de la location meublée
alors vous passez LMP Loueur Meublé Professionnel.
La location meublée se prête bien aux petites surfaces type studio ou 2 pièces, alors que la location vide est plus adaptée aux surfaces plus grandes.
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